담보신탁 부동산이 공매되면 위탁자가 맺은 임대차는 매수인에게 승계되는가 — 수탁자는 임대인이 아니었다는 문제

담보신탁된 상가건물에서 위탁자가 수탁자의 승낙을 받아 자기 명의로 임대하고 임차인이 대항력을 갖춘 뒤, 신탁공매로 건물이 제3자에게 팔렸다. 이때 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계하는지는 현행 신탁법 아래에서 아직 정리되지 않았다. 구 신탁법이 적용된 대법원 판결은 수탁자가 처음부터 임대인이 아니었으므로 그로부터 소유권을 취득한 매수인도 승계할 임대인 지위가 없다고 보아 승계를 부정하였다. 현행 신탁법에서는 신탁원부의 ‘수탁자 무책임’ 기재로 임차인에게 대항할 수 없게 되었지만, 그것만으로 수탁자가 임대인이 되지는 않으므로 이 문제는 그대로 남는다. 김영진 변호사는 신탁공매 매수인의 임대인 지위 승계를 따질 때 ’수탁자가 임대인이었는가’보다 ’매수인이 임대할 권리를 승계하였는가’를 먼저 본다. 이 글은 판례가 정리한 부분과 정리하지 않은 부분을 가른 뒤, 정리되지 않은 부분에 대한 이 글의 해석을 구별해 적는다.

한눈에 보기

신탁공매로는 임차권이 소멸하지 않는다 — 문제는 승계다

상가건물 임대차보호법 제8조는 「민사집행법」에 따른 경매에서 임차권이 매각으로 소멸한다고 정한다. 신탁공매는 수탁자가 신탁계약의 처분 조항에 따라 하는 매매여서 이 조항이 적용되지 않고, 매각으로 임차권을 소멸시키는 다른 규정도 없다. 이 점은 공매로 상가건물이 팔린 경우의 임차권에서 다루었다.

따라서 대항력 있는 임차인은 매수인에게도 임차권을 주장해 건물을 계속 사용할 수 있다. 다툼은 그다음 단계에서 생긴다. 매수인이 임대인 지위까지 승계해 보증금 반환의무를 지는가, 아니면 보증금은 여전히 위탁자에게만 청구해야 하는가이다.

신탁 전 임대차와 신탁 후 위탁자 임대는 승계의 출발점이 다르다

신탁 전에 소유자가 맺은 임대차라면 답은 비교적 분명하다. 대법원은 신탁으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 임대차의 목적물을 담보목적으로 신탁한 경우에도 수탁자가 임대인의 지위를 승계한다고 보았다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결). 현행 신탁법이 적용된 대법원 2025. 3. 13. 선고 2023다296643 판결과 대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다297332 판결은 신탁계약에서 신탁 전 임대차의 임대인 지위와 보증금 반환채무를 위탁자에게 유보한다고 정하고 그 내용이 신탁원부에 기재되었더라도 임차인에게 대항할 수 없다고 하면서, 수탁자가 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위를 승계했는지를 심리하라고 사건을 돌려보냈다. 2023다297332 판결의 환송 후 판결은 위탁자가 소유자도 임대인도 아니라고 보아 위탁자의 인도청구를 기각하였다(서울남부지방법원 2025. 11. 20. 선고 2025나52763 판결).

이 판결들은 모두 양도인이 곧 임대인인 사안이다. 임대인인 소유자가 건물을 수탁자에게 넘겼으므로 제3조 제2항의 승계가 그대로 일어나고, 신탁원부의 유보 조항은 법률이 옮긴 임대인 지위를 계약으로 붙잡아 두려 했으나 임차인에게 대항하지 못한 것이다.

이 글이 다루는 사안은 다르다. 임대차는 신탁등기 후에 위탁자가 수탁자의 승낙을 받아 자기 명의로 맺었다. 수탁자는 소유자이지만 임대차의 당사자가 된 적이 없다. 공매로 매수인에게 건물을 넘기는 사람은 수탁자인데, 임대인은 위탁자다. 위 판결들이 정리한 것은 이 사안의 답이 아니다.

구법 판례는 수탁자가 임대인이 아니었다는 이유로 매수인의 승계를 부정하였다

이 유형을 다룬 대법원 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 전부개정 전) 제3조 제1항이 적용된 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 2019다300101 판결이다. 주택임대차보호법이 적용된 오피스텔 사안이다. 신탁계약은 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하였고 그 내용이 신탁원부에 기재되었다. 우선수익자는 위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다는 취지의 동의서를 수탁자에게 교부하였고, 수탁자는 이를 위탁자에게 교부하였다. 임차인은 위탁자와 임대차계약을 맺고 대항요건을 갖추었으며, 그 뒤 공매절차에서 제3자가 소유권을 취득하였다. 대법원은 위탁자 명의로 임대하도록 한 약정에 따라 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고 그 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다고 본 다음, 매수인의 승계에 관하여 다음과 같이 판단하였다.

D이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다.

이 판결의 논리는 두 겹이다. 하나는 신탁원부 기재의 대항력이다. 구 신탁법에서는 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용으로 제3자에게 대항할 수 있다고 보았으므로, ’위탁자 명의로 임대한다’는 약정과 그에 따라 보증금 반환채무가 위탁자에게 있다는 점으로 임차인에게 대항할 수 있었다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조). 다른 하나는 승계의 구조다. 매수인이 승계하는 것은 양도인인 수탁자의 지위인데, 수탁자가 임대인이 아니었으니 승계할 임대인 지위가 없다는 것이다.

현행 신탁법은 첫째 근거를 없앴지만 둘째 근거는 남겨 두었다

현행 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁에서는 첫째 근거가 유지되기 어렵다. 대법원은 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용이라도 “신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다”고 하고, 2019다300095 판결은 구 신탁법이 적용된 사안이어서 현행 신탁법 사안에 원용하기 적절하지 않다고 밝혔다(2023다296643, 2023다297332). 신탁 전 임대차에 관한 하급심도 같은 법리로 신탁원부의 보증금 책임 조항으로 임차인에게 대항할 수 없다고 하였다(서울남부지방법원 2025. 4. 3. 선고 2024나61764 판결). 따라서 이 글의 사안에서도 수탁자나 매수인은 신탁원부의 ‘수탁자 무책임’ 기재만으로 임차인에게 대항할 수 없다.

그러나 둘째 근거는 신탁원부와 무관하다. 신탁원부 기재의 효력이 부정되어도 수탁자가 임대차계약의 당사자가 되는 것은 아니다. 신탁 전 임대차에서는 신탁원부 조항이 무력해지면 법률이 옮겨 놓은 임대인 지위가 수탁자에게 그대로 남는다. 그러나 신탁 후 위탁자 임대에서는 법률이 임대인 지위를 수탁자에게 옮긴 적이 없다. 그래서 현행법 아래에서도 ’수탁자가 임대인이 아니었으니 매수인이 승계할 지위가 없다’는 논리는 그대로 제기될 수 있다. 이 사안이 2025년 판결들로 풀리지 않는 이유가 여기에 있다.

이 글은 매수인이 ’임대할 권리를 승계한 자’로서 승계한다고 해석한다

다음 네 가지 이유에서, 이 글은 수탁자의 승낙 아래 위탁자가 적법하게 맺은 대항력 있는 임대차라면 공매 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계한다고 해석한다. 이 결론을 신탁공매 사안에서 판단한 대법원 판례는 이번 조사 범위에서 확인하지 못하였다.

첫째, 문언이 양도인과 임대인의 동일성을 요구하지 않는다. 상가임대차법 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정한다. 승계하는 사람이 누구인지는 정하지만, 넘겨주는 사람이 임대인이어야 한다고 정하지 않는다. 대법원도 이 조항을 “임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것”으로 보고 “소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이” 적용된다고 하였다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 승계는 대항력의 효과이고, 대항력은 사람이 아니라 건물에 대하여 생긴다.

둘째, 매수인은 임대할 권리를 종국적으로 취득한다. 대법원은 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 양수인이 되려면 “주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야” 한다고 하고, “매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등”은 이에 해당한다고 하였다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결; 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결도 같다). 위탁자의 임대권한은 신탁계약이 유보한 사용수익권에서 나온 것이고, 공매로 수탁자의 소유권이 매수인에게 넘어가면 그 사용수익권도 끝난다. 그 시점에 임대할 권리를 종국적으로 가진 사람은 매수인뿐이다. 매수인은 제3조 제2항의 ’임대할 권리를 승계한 자’에 해당한다.

셋째, 대항력의 내용을 쪼갤 수 없다. 승계를 부정하면 임차인은 매수인에게 임차권을 주장해 건물을 계속 쓸 수 있으면서도 보증금은 매수인에게 청구하지 못한다. 대법원은 대항력 있는 상가임대차에서 양수인이 “상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계”하고 그 결과 “임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수”한다고 하였다(대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결). 사용·수익만 대항력의 내용으로 남기고 보증금 반환을 떼어 내는 결론은 이 법리와 맞지 않는다.

넷째, 처분권한을 잃은 위탁자에게 보증금 반환의무만 남기는 결과는 임차인에게 불리하다. 2024나61764 판결은 신탁 전 임대차 사안에서 “임차주택의 처분권한을 상실하는 위탁자에게 임대차보증금반환의무만을 남겨 놓는 약정은 특별한 사정이 없는 한 임대인 지위의 당연승계를 규정한 주임법 제3조 제4항에 비하여 임차인에게 불리한 것으로 평가할 수 있”다고 하였다. 사안은 다르지만, 공매 후 건물과 임대할 권리를 모두 잃은 위탁자에게만 보증금을 청구하게 하는 결과가 임차인에게 불리하다는 점은 이 글의 사안에서 더 뚜렷하다. 상가임대차법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한다.

부정론이 내세울 수 있는 논거

승계를 부정하는 쪽은 2019다300095 판결의 둘째 근거를 현행법에서도 유지할 수 있다고 볼 것이다. 매수인이 승계하는 것은 양도인의 법률상 지위이고, 수탁자는 신탁계약상 위탁자의 임대를 승낙했을 뿐 스스로 임대인이 되기로 한 것이 아니라는 것이다. 이 쪽은 대법원이 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 ’승계’한다는 것을 “종전의 임대인과 임차인간에 존재하는 임대차계약상의 임대인의 지위가 양수인에게 이전되는 한편 종전의 임대인은 임대차계약관계에서 이탈하는 것”으로 정의한 점(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결)을 들어, 임대인의 지위가 양도인에게서 양수인으로 옮겨 가는 것이 승계이므로 양도인이 임대인이 아니면 승계도 없다고 주장할 수 있다. 담보신탁의 목적상 우선수익자는 신탁부동산의 처분대금으로 채권을 회수하는데, 매수인이 보증금 반환의무를 떠안으면 처분대금이 줄어 신탁의 목적에 반한다는 정책 논거도 제기될 수 있다.

이 글은 다음과 같이 본다. 승계의 대상은 양도인의 계약상 지위가 아니라 대항력 있는 임대차에서 건물 소유권에 결합된 임대인 지위이고, 제3조 제2항은 바로 그 점을 ’임대할 권리를 승계한 자’라는 문언으로 정하였다. 93다4083 판결의 정의도 이 결론과 어긋나지 않는다. 그 정의에서 이전되는 것은 “종전의 임대인과 임차인간에 존재하는” 임대인의 지위이고, 이탈하는 것은 “종전의 임대인”이다. 종전의 임대인이 양도인이어야 한다는 요건은 정의에 없다. 이 글의 사안에서 종전의 임대인은 위탁자이고, 공매로 위탁자의 임대차계약상 임대인 지위가 매수인에게 이전되면서 위탁자가 임대차계약관계에서 이탈한다고 보면 정의에 그대로 들어맞는다. 같은 판결이 양수인의 범위를 양도인과의 관계가 아니라 임대할 권리를 종국적·확정적으로 이전받았는지로 정한 것도 같은 방향이다. 우선수익자와 수탁자는 위탁자의 임대를 승낙함으로써 대항력 있는 임차인이 생길 수 있음을 받아들였고, 매수인은 그 임차인의 존재를 매수 가격에 반영할 수 있다. 다만 이 해석은 확립된 판례가 아니며, 대법원이 현행 신탁법 사안에서 2019다300095 판결의 둘째 근거를 유지할지는 아직 알 수 없다.

실무에서 먼저 확인할 것

이 쟁점에서 결론을 가르는 사실은 계약서와 신탁원부에 있다. 먼저 신탁계약 체결일로 구 신탁법과 현행 신탁법 중 어느 쪽이 적용되는지를 확인한다. 구 신탁법 사안이라면 2019다300095 판결이 그대로 문제된다. 다음으로 임대차가 신탁등기 전에 맺어졌는지 후에 맺어졌는지, 임대인 명의가 누구인지를 확인한다. 신탁 전 임대차라면 수탁자의 임대인 지위 승계 문제로 정리되고, 신탁 후 위탁자 임대라면 이 글의 쟁점이 된다. 위탁자의 임대가 수탁자의 승낙 없이 이루어졌다면 위탁자에게 임대권한이 있었는지부터 따져야 하는데, 이는 신탁등기 후 임대차보증금 반환책임에서 다룬 별개의 문제다. 마지막으로 임차인이 매수인에게 소유권이 넘어가기 전에 인도와 사업자등록으로 대항력을 갖추었는지를 확인한다. 대항력의 요건은 경매 매수인의 상가 임대인 지위 승계에서 정리하였다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁공매로 건물이 팔리면 대항력 있는 임차권은 소멸하는가?

A. 소멸하지 않는다고 본다. 상가임대차법 제8조는 「민사집행법」에 따른 경매에서의 임차권 소멸을 정한 조항이고, 신탁공매는 수탁자가 신탁계약에 따라 하는 매매여서 매각으로 임차권을 소멸시키는 규정이 없다. 남는 문제는 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무까지 승계하는지다.

Q. 신탁원부에 ’위탁자가 임대한 경우 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’고 적혀 있으면 매수인도 책임이 없는가?

A. 현행 신탁법이 적용되는 신탁에서는 그 기재만으로 임차인에게 대항할 수 없다. 신탁법 제4조 제1항에 따라 신탁원부 기재로 제3자에게 대항할 수 있는 것은 신탁재산의 구성에 관한 사항이기 때문이다. 다만 그 기재의 효력이 부정된다고 해서 수탁자가 곧바로 임대인이 되는 것은 아니므로, 매수인의 승계 여부는 별도로 따져야 한다.

Q. 매수인이 임대인 지위를 승계하지 않는다면 임차인은 누구에게 보증금을 돌려받는가?

A. 승계가 부정되면 임차인은 임대차계약의 상대방인 위탁자에게 보증금 반환을 구할 수밖에 없다. 구 신탁법이 적용된 대법원 2019다300095 판결이 이 결론이었다. 이 글은 현행 신탁법 사안에서는 매수인이 ’임대할 권리를 승계한 자’로서 보증금 반환의무를 승계한다고 해석하지만, 이를 확정한 대법원 판례는 아직 없다.

정리

신탁공매로는 대항력 있는 임차권이 소멸하지 않는다. 정리되지 않은 것은 수탁자의 승낙 아래 위탁자가 맺은 임대차에서 공매 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계하는지다. 구법 판례는 신탁원부 기재의 대항력과 ’수탁자가 임대인이 아니었다’는 구조를 근거로 승계를 부정하였고, 현행 신탁법은 앞의 근거를 없앴지만 뒤의 근거는 남겨 두었다. 김영진 변호사는 신탁공매 매수인의 임대인 지위 승계를 ’수탁자가 임대인이었는가’가 아니라 ’매수인이 임대할 권리를 승계하였는가’로 본다 — 수탁자의 승낙 아래 위탁자가 적법하게 맺은 대항력 있는 임대차라면, 공매로 소유권과 함께 임대할 권리를 종국적으로 취득한 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계한다고 해석한다. 개별 사안에서는 적용되는 신탁법, 임대차 체결 시점과 임대인 명의, 수탁자 승낙과 위탁자의 사용수익권, 소유권 이전 전 대항력 취득 여부를 차례로 확인할 것.

근거