상가건물 임대차보호법의 규율 체계 — 보증금액 기준을 넘는 임대차에는 어디까지 적용되는가

현행 상가건물 임대차보호법(2026. 5. 12. 시행)은 적용범위라는 관문 하나와 그 뒤의 여섯 갈래 보호로 짜여 있다. 여섯 갈래는 대항력과 보증금 회수, 임대차의 존속, 차임과 보증금의 통제, 권리금, 계약의 해지, 계약 정보와 관리비다. 김영진 변호사는 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 먼저 확정한 뒤에 개별 권리를 검토한다. 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 지역별 기준액 이하이면 법 전부가 적용되지만, 기준액을 넘으면 제2조제3항이 열거한 조문만 적용되기 때문이다. 이 글은 법률의 조문 배열과 제2조제3항의 열거 범위를 기준으로 그 체계를 도식으로 정리한다. 개별 조문의 해석 쟁점은 이 글의 범위가 아니고, 판례는 부칙의 적용 범위를 확인하는 데에만 인용한다.

한눈에 보기

상가건물 임대차보호법의 구조 — 관문 하나와 여섯 갈래의 보호

상가건물 임대차보호법 제1조는 이 법이 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정한다고 정한다. 따라서 이 법이 정하지 않은 사항은 민법의 임대차 규정이 규율하고, 이 법의 각 조문은 민법 위에 얹힌 특례로 읽는다. 아래 그림은 33개 조문을 적용범위(관문), 여섯 갈래의 보호, 제도 기반의 세 층으로 배열한 것이다. 조문 옆의 「초과도 적용」 표시는 제2조제3항이 열거하여 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문이다.

목적 · 제1조상가건물 임대차에 관한 「민법」의 특례 — 이 법에 없는 사항은 민법의 임대차 규정이 규율한다.

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관문 · 적용범위

제2조제1항 상가건물(사업자등록 대상 건물)의 임대차, 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우 포함 · 제16조 일시사용 임대차 제외 · 제17조 미등기 전세 준용

환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100 (제2조제2항, 시행령 제2조)

지역별 기준액 이하
법 전부 적용

지역별 기준액 초과
제2조제3항이 열거한 조문만 적용 초과도 적용 표시 조문

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① 대항력과 보증금 회수

건물이 팔리거나 경매되어도 보증금을 지킬 수 있는가

• 제3조 대항력(인도 + 사업자등록 신청 다음 날), 양수인의 임대인 지위 승계 초과도 적용
• 제4조 확정일자 부여(관할 세무서장)와 확정일자부
• 제5조 우선변제권(대항요건 + 확정일자), 집행개시 요건 특례, 금융기관의 우선변제권 승계
• 제6조 임차권등기명령
• 제7조 민법 제621조 임대차등기의 효력
• 제8조 경매에 의한 임차권 소멸과 그 예외
• 제14조 소액보증금 중 일정액의 최우선변제
• 제18조 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 준용

② 임대차의 존속

얼마 동안 영업을 계속할 수 있는가

• 제9조 최단 1년 의제, 종료 후 보증금 반환 시까지 존속 의제
• 제10조 계약갱신요구권 — 제1항(거절 사유 8가지)·제2항(전체 10년)·제3항 본문(동일 조건 갱신) 초과도 적용
• 제10조 제3항 단서(제11조 범위의 차임 증감)·제4항(묵시적 갱신, 1년)·제5항(임차인의 해지 통고)
• 제10조의2 기준액 초과 임대차의 갱신 시 차임·보증금 증감 청구(%제한 없음) 초과도 적용
• 제13조 전대차관계에의 적용, 전차인의 갱신요구권 대위 행사

③ 차임과 보증금의 통제

차임은 얼마나 오를 수 있는가

• 제11조 차임 등 증감청구권 — 증액은 청구 당시 금액의 5% 이내(시행령 제4조), 증액 후 1년 이내 재증액 금지
• 제12조 보증금의 월 차임 전환 산정률 상한 — 연 12%와 한국은행 기준금리 × 4.5 중 낮은 비율(시행령 제5조)

④ 권리금

임차인이 쌓은 영업 가치를 회수할 수 있는가

• 제10조의3 권리금과 권리금 계약의 정의 초과도 적용
• 제10조의4 권리금 회수기회 보호, 방해 시 손해배상(종료일부터 3년) 초과도 적용
• 제10조의5 대규모점포·준대규모점포의 일부, 국유·공유재산은 적용 제외 초과도 적용
• 제10조의6 표준권리금계약서 초과도 적용
• 제10조의7 권리금 감정평가 기준 고시 초과도 적용

⑤ 계약의 해지

언제 계약을 끝낼 수 있는가

• 제10조의8 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인의 해지 초과도 적용
• 제10조의9 법률 제17490호 시행일부터 6개월간의 연체 차임을 연체액에서 제외하는 임시 특례 초과도 적용
• 제11조의2 감염병 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 임차인의 해지 초과도 적용

⑥ 계약 정보와 관리비

계약 전후로 무엇을 확인하고 요구할 수 있는가

• 제4조 제3항·제4항 — 이해관계인과 계약하려는 자(임대인 동의 필요)의 확정일자·차임·보증금 정보 제공 요청
• 제19조 상가건물임대차표준계약서(관리비 부과 항목 포함) 초과도 적용
• 제19조의2 관리비 내역 제공 청구 2026. 5. 12. 신설

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제도 기반

• 제15조 강행규정 — 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효
• 제14조의2 상가건물임대차위원회(법무부) — 적용범위 기준액과 최우선변제 범위를 심의
• 제20조~제22조 상가건물임대차분쟁조정위원회, 주택임대차분쟁조정위원회 규정 준용, 위원의 벌칙 적용상 공무원 의제

기준액 초과 임대차 — 조문별 적용 시점(부칙)

제2조제3항의 열거 조문은 한 번에 정해진 것이 아니라 네 차례 개정으로 늘어났고(2018년 개정은 열거 조문의 내용을 바꾸었다), 개정 법률마다 부칙의 적용례가 다르다. 과거에 체결된 기준액 초과 임대차에는 아래 적용례를 먼저 대조한다.

개정 법률(시행일)	제2조제3항에 더해진 조문	기준액 초과 임대차에 적용되는 범위
법률 제12042호(2013. 8. 13.)	제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2	시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터(부칙 제2조). 시행 후 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 임대차는 포함되지 않는다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결)
법률 제13284호(2015. 5. 13.)	제3조(대항력)	시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터(부칙 제2조)
	제10조의4(권리금 회수기회 보호)	시행 당시 존속 중인 임대차부터(부칙 제3조). 2013. 8. 13. 이후 체결되거나 갱신된 임대차가 아니어도 적용된다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결)
	제10조의3, 제10조의5~제10조의8, 제19조	부칙에 별도 적용례 없음
법률 제15791호(2018. 10. 16.)	— (열거 조문의 내용 개정)	제10조제2항의 10년 기간은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터(부칙 제2조). 제10조의4제1항·제10조의5제1호의 개정규정은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용(부칙 제3조·제4조)
법률 제17490호(2020. 9. 29.)	제10조의9	제2조제3항과 제10조의9의 개정규정은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용(부칙 제2조)
법률 제18675호(2022. 1. 4.)	제11조의2	시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용(부칙 제2조)
대통령령 제28611호(2018. 1. 26.)·제29671호(2019. 4. 2.)	— (시행령 제2조의 기준액 상향)	상향된 기준액은 각 시행 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용(각 부칙 제2조). 그 전의 계약은 체결·갱신 당시의 기준액으로 초과 여부를 판단한다

초과도 적용 제2조제3항이 열거하여 환산보증금이 지역별 기준액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문. 표시가 없는 조문은 제2조제3항에 열거되지 않은 조문이다.

이 배열에서 두 가지가 드러난다. 첫째, 보증금을 물권처럼 지켜 주는 장치(① 중 제4조부터 제8조, 제14조)는 모두 제2조제3항에 열거되지 않았다. 기준액을 넘는 임차인에게 남는 대항력은 제3조의 대항력과 임대인 지위 승계뿐이고, 경매에서 순위에 따라 배당받는 제5조제2항의 우선변제권은 없다. 둘째, 영업의 계속과 영업 가치의 회수에 관한 장치(②의 갱신요구권, ④ 권리금 전부, ⑤ 해지)는 대부분 열거되어 있다. 2013년 이후 개정으로 제2조제3항의 열거 범위가 넓어진 결과, 기준액 초과 여부는 주로 ①과 ③의 적용 여부를 가르는 기준으로 남았다.

환산보증금 기준이 적용 조문을 두 층으로 나눈다

제2조제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 제2조제3항은 그 단서에도 불구하고 열거한 조문은 초과 임대차에도 적용한다고 정한다. 보증금액은 보증금에 월 차임을 100배 환산한 금액을 더해 계산한다(제2조제2항, 시행령 제2조제2항·제3항). 지역별 기준액은 다음과 같다.

두 층의 적용 범위를 조문 단위로 대조하면 다음과 같다. 조문의 열거 여부는 제2조제3항의 문언에 따른 것이다.

“열거 없음”은 제2조제3항의 목록에 없다는 문언상의 사실이다. 그 결과 초과 임대차에서는 그 사항을 민법이 규율한다. 예컨대 제10조제4항이 열거되지 않았으므로 초과 임대차의 묵시적 갱신은 민법 제639조로 돌아간다고 이 글은 해석한다. 또 제2조제3항은 제15조(강행규정)를 열거하지 않는다. 초과 임대차에서 열거된 조문에 반하는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 어떻게 볼지는 이 글의 조사 범위 밖이며, 이 표만으로 단정하지 않는다.

기간으로 본 상가임대차법 — 언제 어떤 권리가 생기고 닫히는가

같은 조문을 임대차의 시간 순서로 다시 배열하면 아래와 같다. 상가임대차 분쟁은 대부분 기간 계산에서 갈리므로, 각 권리의 기산점과 종기를 조문 문언 그대로 적는다.

1. 계약 체결
   • 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정하면 1년으로 본다. 임차인은 1년 미만 기간의 유효를 주장할 수 있다(제9조제1항).
   • 2026. 5. 12. 이후 체결·갱신한 계약부터 관리비 내역 제공 청구 가능(제19조의2, 부칙 제2조)
2. 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 그 다음 날
   • 대항력 발생(제3조제1항) 초과도 적용
   • 확정일자까지 받으면 경매·공매 환가대금에서 우선변제권(제5조제2항)
   • 소액임차인의 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(제14조제1항)
3. 임대차기간 중
   • 차임 증액은 청구 당시 금액의 5% 이내, 계약 또는 약정 증액 후 1년 이내에는 청구 불가(제11조, 시행령 제4조)
   • 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 해지할 수 있다(제10조의8) 초과도 적용
4. 만료 6개월 전 ~ 1개월 전
   • 임차인의 계약갱신요구 기간. 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내(제10조제1항·제2항) 초과도 적용
   • 임대인이 이 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 만료 시 동일 조건, 존속기간 1년으로 갱신된 것으로 본다(제10조제4항)
5. 만료 6개월 전 ~ 임대차 종료 시
   • 임대인의 권리금 회수 방해 금지 기간(제10조의4제1항) 초과도 적용
6. 임대차 종료 후 보증금 미반환
   • 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계 존속 의제(제9조제2항)
   • 임차권등기명령 신청 가능, 등기 후에는 대항요건을 잃어도 대항력·우선변제권 유지(제6조제1항·제5항)
7. 임대차 종료일부터 3년
   • 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효 완성(제10조의4제4항) 초과도 적용

해지 통고의 효력 발생 시점 — 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통고(제10조제5항)와 폐업으로 인한 해지(제11조의2제2항)는 모두 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다.

이 시간표에서 실무상 놓치기 쉬운 구간은 만료 1개월 전부터 종료 시까지다. 이 구간에서는 계약갱신요구 기간이 지났지만 권리금 회수기회 보호 기간은 남아 있다. 제10조의4제1항은 보호의 요건으로 임차인에게 갱신요구권이 남아 있을 것을 적지 않는다. 따라서 갱신요구 시기를 놓친 임차인도 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회는 문언상 남는다. 대법원도 전체 임대차기간이 구법상 5년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 제10조의4제1항의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

2026. 5. 12. 신설된 관리비 내역 제공 청구는 기준액 이하 임대차에만 적용된다

제19조의2는 임대차계약 시 합의로 임차인이 상가건물의 유지관리를 위한 관리비를 임대인에게 납부하는 경우, 임차인이 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 한다고 정한다. 같은 개정으로 제19조의 표준계약서 기재 사항에 “관리비 부과 항목”이 더해졌다.

제공할 내역은 시행령 제8조가 정한다. 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 냉난방비 및 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 전기료, 수도료, 가스사용료, 정화조 오물 처리 수수료, 폐기물 처리 수수료, 건물 전체를 대상으로 하는 보험료의 14개 항목별 금액이다. 월 관리비가 10만원 미만이면 항목별 금액을 생략하고 관리비에 포함된 항목만 표시할 수 있다(같은 조 제3항).

이 조문의 적용에는 두 겹의 제한이 있다. 하나는 시간적 제한이다. 법률 제21083호 부칙 제2조는 제19조의2를 “이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터” 적용한다고 정한다. 묵시적 갱신(제10조제4항)이 부칙의 “갱신하는 경우”에 포함되는지는 부칙 문언만으로는 분명하지 않다. 다른 하나는 적용범위의 제한이다. 제19조의2는 제2조제3항에 열거되지 않았으므로, 환산보증금이 지역별 기준액을 넘는 임대차에는 이 조문이 적용되지 않는다. 표준계약서 조항(제19조)은 열거되어 있으므로, 관리비에 관한 두 조문의 적용범위가 서로 다르다.

실무에서 먼저 확인할 것은 환산보증금과 기준 시점이다

상가임대차 분쟁에서 어느 조문이 적용되는지는 결국 두 가지 사실로 정해진다. 하나는 환산보증금이고, 다른 하나는 그 금액과 법령을 어느 시점을 기준으로 볼 것인가다.

환산보증금은 계약서의 보증금과 월 차임만으로 계산한다(제2조제2항, 시행령 제2조제2항·제3항). 월 차임에 부가가치세나 관리비가 포함되는지, 차임이 계약기간 중 변경되었는지에 따라 기준액 초과 여부가 뒤바뀔 수 있으므로 계약서의 차임 조항을 먼저 확인한다. 기준액 자체도 시행령 개정으로 바뀌어 왔으므로, 분쟁 대상 계약의 체결·갱신 시점에 시행되던 시행령과 그 부칙의 적용례를 확인해야 한다. 이 글의 기준액은 2026. 7. 1. 시행 시행령에 따른 것이고, 과거 계약에 적용되는 기준액은 이와 다를 수 있다. 기준액을 올린 2018. 1. 26.과 2019. 4. 2. 시행령 개정은 각 부칙 제2조에서 개정 기준액을 시행 이후 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용하도록 정하였다. 개정 규정마다 적용 시점이 어떻게 갈리는지는 상가임대차법 개정 규정의 적용 시점에서 따로 다룬다.

자주 묻는 질문

Q. 환산보증금이 기준액을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호를 전혀 받지 못하는가?

A. 그렇지 않다. 제2조제3항이 열거한 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의3부터 제10조의7까지), 3기 차임연체 해지(제10조의8), 표준계약서(제19조) 등은 기준액을 넘는 임대차에도 적용된다. 반면 확정일자에 의한 우선변제권(제5조제2항), 소액보증금 최우선변제(제14조), 임차권등기명령(제6조), 차임 증액 상한(제11조), 최단 1년 기간(제9조)은 열거되지 않아 적용되지 않는다.

Q. 2026. 5. 12. 전에 맺은 상가 임대차에서도 관리비 내역 제공을 요구할 수 있는가?

A. 제19조의2는 법률 제21083호 부칙 제2조에 따라 2026. 5. 12. 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용된다. 그 전에 체결한 계약은 그 날 이후 갱신하는 경우부터 적용 대상이 된다. 또한 제19조의2는 제2조제3항에 열거되지 않아, 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차에는 이 조문이 적용되지 않는다.

Q. 계약갱신요구 기간과 권리금 회수기회 보호 기간은 같은가?

A. 다르다. 계약갱신요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 하고(제10조제1항), 임대인의 권리금 회수 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용된다(제10조의4제1항). 만료 1개월 전부터 종료 시까지는 갱신요구 기간은 지났어도 권리금 회수기회 보호 기간은 남아 있다.

정리

상가건물 임대차보호법은 제2조 적용범위라는 관문 뒤에 대항력과 보증금 회수, 임대차의 존속, 차임과 보증금의 통제, 권리금, 계약의 해지, 계약 정보와 관리비의 여섯 갈래 보호를 두고, 제15조 강행규정과 위원회 제도가 이를 받친다. 관문에서 가장 먼저 갈리는 것은 환산보증금이다. 김영진 변호사는 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 환산보증금으로 두 층으로 나누어 본다 — 지역별 기준액 이하의 임대차에는 법 전부가, 기준액을 넘는 임대차에는 제2조제3항이 열거한 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호·차임연체 해지 등만 적용된다. 개별 사안에서는 계약서의 보증금·차임으로 환산보증금을 계산하고, 계약 체결·갱신 시점의 시행령 기준액과 부칙 적용례를 확인한 뒤, 그림 1에서 다툼이 된 권리가 어느 갈래에 속하는지와 그 조문이 제2조제3항에 열거되어 있는지를 확인할 것.

근거