상가임대차법 개정 규정은 언제부터 적용되는가 — '최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'와 '존속 중인 임대차'의 구별

상가임대차법 개정 규정이 어느 임대차에 적용되는지는 개정 법률 전체가 아니라 개정된 조항마다 부칙으로 따로 정해진다. 부칙은 크게 두 유형이다. “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”는 유형은 시행 당시 임대차가 남아 있다는 것만으로는 부족하고, 시행 후 처음 체결되었거나 시행 후 종전 법에서 인정되던 사유로 실제 갱신되어야 한다. “시행 당시 존속 중인 임대차부터(에도) 적용한다”는 유형은 시행일 현재 임대차가 존속하면 적용되며, 대법원은 다른 개정법의 부칙 요건을 겹쳐 요구하지 않는다. 김영진 변호사는 상가임대차법 개정 규정의 적용 시점을 다툴 때 계약 체결일보다 먼저 다툼이 된 권리의 근거 조항과 그 조항의 부칙을 특정한다. 이 글은 2013년부터 2025년까지의 법률 부칙과 2018·2019년 시행령 부칙, 이를 해석한 대법원 판결과 헌법재판소 결정을 정리한다.

한눈에 보기

상가임대차법 부칙은 개정 조항별로 따로 읽는다

상가임대차법은 2013년 이후 여러 차례 개정되었고, 개정 법률마다 부칙의 적용례가 다르다. 같은 법률 안에서도 조항마다 적용 유형이 갈린다. 예컨대 2015. 5. 13. 개정 법률(법률 제13284호) 부칙은 제2조에서 기준액 초과 임대차의 대항력을 “이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터” 적용하고, 제3조에서 권리금 회수기회 보호(제10조의4)를 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터” 적용한다. 따라서 한 임대차에 대해서도 대항력과 권리금 보호의 적용 여부가 서로 다르게 나올 수 있다.

’시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 시행 후 구법상 갱신이 실제로 있어야 한다

2013. 8. 13. 개정 법률은 제2조제3항을 신설해 기준액 초과 임대차에도 갱신요구권(제10조제1항·제2항·제3항 본문)을 적용하면서, 부칙 제2조에서 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터” 적용한다고 정하였다. 대법원은 이 부칙의 의미를 다음과 같이 판단하였다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결).

부칙 제2조의 ’이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

이보다 앞서 대법원 2015. 4. 9. 선고 2014다86745 판결은 2011. 12. 28. 체결되어 2013. 12. 27. 만료되는 기준액 초과 임대차에서 임대인이 2013. 11. 갱신거절을 통지한 사안에서, 시행일 이후 “그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에” 따라 갱신되었다고 볼 증거가 없으므로 개정된 제2조제3항과 제10조제1항이 적용되지 않는다고 본 원심 판단을 수긍하였다. 개정법 시행 당시 임대차기간이 남아 있었다는 사정만으로는 개정 규정이 적용되지 않는다는 뜻이다.

같은 문언의 부칙은 2018. 10. 16. 개정 법률이 갱신요구권 기간을 5년에서 10년으로 늘릴 때(제10조제2항) 다시 쓰였다. 대법원은 2018년 부칙 제2조의 ’이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’를 2018. 10. 16. 이후 처음 체결된 임대차 또는 그 전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차로 보고, 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 포함되지 않는다고 판단하였다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결). 그 사안은 합의로 총 7년까지 연장된 임대차에서 만료 3개월 전에 임대인이 갱신 거절을 통보한 경우였다. 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다257255 판결도 개정법 시행 전 계약이 체결되고 그 후 만료되는 임대차의 전체 기간이 5년에 달한 경우 임차인은 개정 조항의 적용을 받을 수 없고 더는 갱신을 요구할 수 없다고 판단하였다.

헌법재판소 2021. 10. 28. 선고 2019헌마106, 2019헌마1049(병합) 결정은 2018년 부칙 제2조 중 ’갱신되는 임대차’에 관한 부분이 임대인의 재산권을 침해하지 않는다고 보아 심판청구를 기각하였다. 헌법재판소는 그 ’갱신되는 임대차’에 구법에 따른 의무임대차기간이 지나 갱신되지 않고 종료되는 경우는 제외되고 구법에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로, 이 부칙은 진행 중인 사안을 규율하는 것이어서 소급입법에 의한 재산권 침해가 문제되지 않는다고 하였다. 재판관 1인의 반대의견이 있다.

정리하면, 최초 체결·갱신형 부칙에서 결론을 가르는 사실은 시행일 이후에 종전 법이 인정하던 사유에 따른 갱신이 실제로 있었는가다. 그 판단은 개정 전 법을 기준으로 한다. 개정 전 법으로 이미 갱신요구권이 소멸한 임대차는 시행 후에 끝나더라도 개정 규정의 혜택을 받지 못한다.

부칙의 ’갱신’은 새 임대차기간이 시작되는 날을 기준으로 보고, 합의 갱신도 포함한다

갱신은 기간이 만료된 임대차가 종전 임대차와 동일성을 유지하면서 다시 시작하는 것이다. 상가임대차법은 갱신요구에 따른 갱신을 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 하고(제10조제3항), 임대인이 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않은 경우를 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 한다(제10조제4항). 민법 제639조의 묵시의 갱신도 같은 문언이다. 갱신의 형태는 당사자의 합의에 의한 갱신, 임차인의 갱신요구권 행사에 의한 갱신, 제10조제4항(기준액 초과 임대차는 민법 제639조)의 법정갱신, 곧 묵시적 갱신 셋이다. 동일성이 끊기면 갱신이 아니라 새 계약이고, 이 경우 임대차기간도 새로 계산한다.

부칙의 “그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유”에 합의 갱신이 들어가는지에 관하여, 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나50911 판결은 “위 대법원 판례에서의 계약갱신 사유에 원고 주장과 같이 합의갱신이 제외되는 것으로 제한해석할 아무런 이유도 없다”고 판단하였다. 그 사안은 개정법 시행 전인 2018. 9. 12. 변경계약을 체결하였고, 그에 따른 갱신은 시행 후인 2018. 11. 7. 이루어진 경우였다. 법원은 갱신 후의 임대차가 2018년 부칙 제2조의 ’이 법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당한다고 보았고, 합의로 갱신된 임대차에도 제10조제2항의 10년 범위가 적용된다고 판단하였다. 대법원 2023. 1. 12. 선고 2021다218533 판결은 이 원심 판단에 “「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항 적용범위, 계약 갱신에 관한 법리를 오해”한 잘못이 없다고 보아 상고를 기각하였다. 대법원이 새 법리를 선언한 판결이 아니라 원심 판단을 수긍한 판결이다.

이 판결과 2020다241017을 함께 보면, 부칙 해당 여부의 기준 시점은 갱신을 합의한 날이 아니라 갱신에 따라 새 임대차기간이 시작되는 날이다. 2020나50911 사안은 합의가 시행 전이었지만 새 기간이 시행 후에 시작되어 부칙상 갱신에 해당하였다. 2020다241017 사안은 시행 전의 합의로 기간이 총 7년까지 연장되어 그 기간이 시행 당시 이미 진행 중이었고, 시행 후에는 갱신 없이 종료되어 해당하지 않았다. 계약기간 중에 만료일만 뒤로 미루는 기간 연장은 개념상 새 기간의 개시가 없어 갱신과 구별된다. 다만 판례는 만료 시점부터 새 기간이 시작되도록 정한 합의를 갱신으로 보았으므로, 구체적 합의가 어느 쪽인지는 계약 문언으로 판단해야 한다.

묵시적 갱신이 부칙상 ’갱신’에 해당하는지는 이번 조사 범위에서 대법원이 직접 판단한 판결을 확인하지 못하였다. 다만 대법원은 개정 전 법에서도 갱신요구권의 5년 제한이 제10조제4항의 법정갱신에는 적용되지 않는다고 판단하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 따라서 이 글은 시행 후의 묵시적 갱신도 문언상 ’그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유’에 따른 갱신에 해당한다고 해석한다. 기준액 초과 임대차가 민법 제639조로 묵시의 갱신이 되면 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 갱신요구권 자체가 생기지 않는다는 점(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결)은 별도로 고려해야 한다.

’시행 당시 존속 중인 임대차’는 시행일 현재의 존속만 따진다

2015. 5. 13. 개정 법률은 권리금 회수기회 보호(제10조의4)를 신설하고 이를 제2조제3항에 더해 기준액 초과 임대차에도 적용하면서, 부칙 제3조에서 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다”고 정하였다. 문제는 기준액 초과 임대차에 대해서는 제2조제3항을 처음 만든 2013년 부칙 제2조(시행 후 최초 체결·갱신)도 함께 충족해야 하는지였다.

대법원은 이를 부정하였다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결). 제10조의4는 2015. 5. 13. 시행일을 기준으로 존속 중인 임대차이면 기준액 초과 임대차에도 적용되고, 그 임대차가 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차가 아니라도 마찬가지라고 판단하였다. 이유로 대법원은 제2조제3항 중 제10조의4 부분은 2015년 개정으로 삽입되었으므로 그 경과규정은 2015년 부칙에 따라 판단해야 하고 2013년 부칙을 중첩하여 적용할 것이 아니라는 점, 입법과정에서 권리금 조항이 임대인에게 권리금 반환의무를 지우는 것이 아니라 장래의 신규임대차와 관련해 회수를 방해하지 않을 의무만 부과한다는 점이 고려되었다는 점을 들었다. 그 사안은 2011년 체결·2013년 갱신된 임대차가 2015. 5. 14. 기간만료로 종료된 경우로, 시행일 다음 날 종료된 임대차에도 제10조의4가 적용되었다. 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였다.

이 판결은 존속형 부칙의 판단 기준이 시행일 현재 임대차가 존속하는가 하나라는 점을 보여 준다. 최초 계약일이나 갱신 이력은 이 유형의 부칙에서는 결론을 가르지 않는다. 반대로 시행일 전에 해지나 기간만료로 이미 끝난 임대차에는 존속형 부칙도 적용되지 않는다.

갱신요구권과 권리금 보호는 부칙도 따로 판단한다

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 제도가 다르고, 적용 시점을 정한 부칙도 다르다. 대법원은 전체 임대차기간이 구법상 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 제10조의4제1항의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 갱신요구권은 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하려는 것이고, 권리금 조항은 임대차가 종료된 경우에도 영업상 재산적 가치를 회수할 수 있게 하려는 것이어서 입법 취지와 내용이 다르다는 것이다.

이 법리를 부칙 문제에 옮기면, 2018년 부칙 제2조 때문에 10년 갱신요구권을 받지 못하는 임대차라도 권리금 보호는 별도로 판단해야 한다. 2018년 개정 법률은 권리금 회수기회 보호기간의 시작을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터”로 정하였고(제10조의4제1항), 부칙 제3조는 이 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하도록 정하였다. 이번 조사 범위에서 2018년 부칙 제3조를 독립 쟁점으로 판단한 대법원 판결은 확인하지 못하였다. 다만 문언상 2018. 10. 16. 현재 존속하던 임대차에는 갱신요구권의 10년 적용 여부와 관계없이 6개월 기간이 적용된다고 이 글은 해석한다.

시행령의 기준액 변경도 체결·갱신 시점으로 나뉜다

환산보증금 기준액은 법률이 아니라 시행령 제2조가 정하므로, 기준액이 바뀔 때의 적용 시점은 시행령 부칙이 정한다. 2018. 1. 26. 개정 시행령(대통령령 제28611호) 부칙 제2조와 2019. 4. 2. 개정 시행령(대통령령 제29671호) 부칙 제2조는 모두 기준액 개정규정을 “이 영 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터” 적용한다고 정하였다. 반면 2018년 시행령 부칙 제3조는 차임 등 증액청구 기준(시행령 제4조)의 개정규정을 “이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도” 적용한다고 정하였다.

따라서 기준액이 오르기 전에 체결되어 당시 기준액을 넘던 임대차는 시행령 시행 후 체결되거나 갱신될 때 비로소 새 기준액으로 다시 판단된다고 이 글은 해석한다. 이 경우 같은 시행령 안에서도 기준액 조항(체결·갱신형)과 증액 상한 조항(존속형)의 부칙 유형이 달라, 두 부칙을 함께 적용하는 순서가 문제될 수 있다. 이번 조사 범위에서 이 시행령 부칙들을 판단한 대법원 판결은 확인하지 못하였다. 2018년 시행령 부칙 제2조를 적용해 갱신된 임대차에 상향된 기준액을 적용한 하급심 판결(부산지방법원 2019. 9. 3. 선고 2018가단341156 판결)이 있었으나, 그 판결은 항소심에서 원고 사망 후 제기된 소라는 이유로 취소되고 소가 각하되었다(부산지방법원 2020. 2. 19. 선고 2019나57930 판결). 따라서 그 1심 판단을 선례로 원용할 수는 없다.

실무에서는 권리, 조항, 부칙, 시행일 당시 사실의 순서로 확인한다

부칙 다툼에서는 “이 계약은 언제 체결되었는가”부터 따지기 쉽다. 그러나 위 판례들이 결론을 가른 사실은 계약 체결일이 아니라 시행일 전후의 갱신 여부와 시행일 현재의 존속 여부였다. 그래서 확인 순서를 바꾼다. 먼저 다툼이 된 권리가 갱신요구권인지, 권리금 보호인지, 대항력인지, 차임 증액 상한인지를 특정한다. 다음으로 그 권리의 근거 조항을 신설하거나 바꾼 개정 법령을 찾고, 그 부칙이 최초 체결·갱신형인지 존속형인지를 확인한다. 마지막으로 그 개정 법령의 시행일을 기준으로 갱신이 있었는지, 그 갱신이 종전 법이 인정하던 사유에 따른 것인지, 또는 임대차가 존속 중이었는지를 사실로 확정한다.

최초 체결·갱신형에서는 갱신의 시점과 원인이 다툼의 중심이 된다. 갱신 합의서나 변경계약서에서는 합의한 날이 아니라 새 임대차기간이 시작되는 날을 확인하고, 그날이 개정법 시행일 전인지 후인지를 본다. 임대인이 바뀐 뒤 계약서를 다시 쓴 경우에는 그것이 종전 임대차의 승계를 확인한 것인지, 갱신인지, 동일성이 끊긴 새 계약인지가 다투어질 수 있다. 이는 목적물, 보증금과 차임, 기간, 계약 문언을 비교해 종전 임대차와 동일성이 유지되는지로 판단할 사실 문제다.

자주 묻는 질문

Q. 개정법 시행 당시 임대차가 아직 남아 있었다면 개정된 10년 갱신요구권을 주장할 수 있는가?

A. 그것만으로는 주장할 수 없다. 2018. 10. 16. 개정법 부칙 제2조는 10년 규정을 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하고, 대법원은 이를 2018. 10. 16. 이후 처음 체결되었거나 그 전에 체결되었더라도 2018. 10. 16. 이후 종전에 인정되던 갱신 사유에 따라 갱신된 임대차로 해석하였다. 시행 후 구법상 5년이 지나 갱신되지 않고 기간만료로 끝나는 임대차에는 10년 규정이 적용되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

Q. 개정법 시행 전에 갱신을 합의했어도 새 임대차기간이 시행 후에 시작되면 10년 규정이 적용되는가?

A. 적용될 수 있다. 부산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나50911 판결은 2018. 9. 12.의 변경계약에 따라 2018. 11. 7. 갱신된 임대차를 2018년 부칙 제2조의 ’이 법 시행 후 갱신되는 임대차’로 보았고, 부칙의 계약갱신 사유에서 합의갱신을 제외할 이유가 없다고 판단하였다. 대법원은 이 판단을 수긍하여 상고를 기각하였다(대법원 2023. 1. 12. 선고 2021다218533 판결). 기준은 합의한 날이 아니라 새 기간이 시작되는 날이며, 시행 전의 합의로 연장된 기간이 시행 당시 이미 진행 중이었다면 해당하지 않는다.

Q. 2015. 5. 13. 전에 맺은 임대차에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되는가?

A. 2015. 5. 13. 현재 임대차가 존속 중이었다면 적용된다. 2015. 5. 13. 개정법 부칙 제3조가 제10조의4를 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용하도록 정하였고, 대법원은 환산보증금이 기준액을 넘는 임대차도 2013. 8. 13. 이후 체결·갱신되었는지와 관계없이 이 부칙에 따라 판단한다고 하였다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결). 그 전에 이미 종료된 임대차에는 적용되지 않는다.

Q. 갱신요구권 기간이 다 지났으면 권리금 회수기회 보호도 받을 수 없는가?

A. 그렇지 않다. 대법원은 전체 임대차기간이 구법상 5년을 넘어 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 갱신요구권의 적용 시점(2018년 부칙 제2조)과 권리금 보호의 적용 시점(2015년 부칙 제3조·2018년 부칙 제3조)은 따로 판단한다.

정리

상가임대차법 부칙은 개정 법률 단위가 아니라 개정 조항 단위로 읽는다. 최초 체결·갱신형 부칙(2013년 부칙 제2조, 2015년 부칙 제2조, 2018년 부칙 제2조, 시행령 기준액 부칙)은 시행 후 처음 체결되었거나 시행 후 종전 법이 인정하던 사유에 따라 실제로 갱신된 임대차에만 적용되고, 그 ’갱신’에는 합의 갱신도 포함되며 기준 시점은 새 임대차기간이 시작되는 날이다. 존속형 부칙(2015년 부칙 제3조, 2018년 부칙 제3조 등)은 시행일 현재 존속 중인 임대차에 적용된다. 김영진 변호사는 상가임대차법 개정 규정의 적용 시점을 조항별 부칙으로 판단한다 — ’시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 시행 후 구법상 갱신이 실제로 있어야 하고, ’시행 당시 존속 중인 임대차’는 시행일 현재 존속만으로 족하며, 대법원은 두 부칙을 겹쳐 적용하지 않는다. 개별 사안에서는 다툼이 된 권리의 근거 조항과 그 부칙을 특정하고, 그 시행일 전후의 갱신 이력과 갱신 원인, 시행일 현재의 존속 여부를 확인할 것.

근거