계약금을 일부만 냈다면 그 배액만 상환해도 계약을 해제할 수 있나요 — 약정 계약금 기준의 해약금 법리

계약금 일부만 지급된 사건에서 김영진 변호사가 가장 먼저 확인하는 것은 실제 오간 금액이 아니라 계약서에 적힌 약정 계약금이 얼마인지다. 민법 제565조 제1항에 따른 해약금 해제는 원칙적으로 계약금 전부가 지급되어야 성립한다. 설령 일부만 지급된 상태에서 해제가 문제 되더라도, 그 배액 상환의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라는 것이 대법원의 태도다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

한눈에 보기

계약금 잔액을 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 않는다

매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 계약금계약을 함께 한 경우에는 민법 제565조 제1항에 따라 해제할 수 있다. 그런데 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은, 계약금 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우 잔금을 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없다고 판시하였다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결도 이 법리를 재확인하였다. 계약금 일부만 오간 상태라면, 배액 상환의 액수보다 임의 해제권 자체가 발생하였는지를 먼저 검토해야 한다.

해약금 해제를 인정하더라도 기준은 약정 계약금이다

2014다231378 판결의 독자적인 법리는, 설령 계약금 일부만 지급된 경우에도 수령자의 해제가 인정될 수 있다고 하더라도 그 배액 상환의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라는 것이다.

“’실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.” — 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결

소액만 받아 둔 쪽이 그 배액만으로 손쉽게 계약을 빠져나갈 수 있다면 계약의 구속력이 약화된다는 것이 논거다. 다만 원문을 대조하면 이 법리는 사안의 주된 결론이 아니라, 원고(매수인)가 계약금 전액을 실제로 지급하였다고 본 우선 판단에 이어 일부 지급을 가정한 예비적 판단으로 추가된 것이다. 대법관 전원일치 판결이유에 명시된 이상 규범력은 가지며, 하급심도 이를 정면으로 적용하고 있다.

배액 상환에 의한 해제에는 이행제공과 상대방의 이행 착수 전이라는 제약이 따른다

해약금 해제는 배액을 상환하거나 적어도 이행제공을 해야 하고, 그마저 하지 않으면 해제할 수 없다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2020다213364 판결). 해제는 상대방의 이행 착수 전에 하여야 하는데, ’이행의 착수’는 채무 이행행위나 그 전제행위를 객관적으로 인식할 수 있는 정도로 한 경우를 말하며, 해제권 행사를 부당히 방해하려는 것인지 등 여러 사정을 종합하여 판단한다(대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656(본소), 2022다286663(반소) 판결). 가계약금이라면 정식 계약 체결 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하기로 한 약정 의사가 명백해야 해약금 약정으로 인정된다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결). 대규모 사업 목적의 매매계약에서 배액상환에 의한 해제 자체를 배제하는 특약을 인정한 사례도 있다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다263824 판결).

손해배상액의 예정도 약정 계약금을 기준으로 인정한다

계약금 일부만 오간 상태에서 계약이 파기되었다면, 계약금계약의 성립 여부와는 별도로 위약금·손해배상액 예정 조항의 성립 여부를 독립적으로 검토하여야 한다. 계약금계약은 통상 민법 제565조 제1항에 따른 임의 해제권 유보약정에 해당하는 반면 손해배상액의 예정은 채무불이행에 대비한 별도의 약정이므로, 계약금계약이 불성립하였다는 사정만으로 손해배상액의 예정까지 당연히 불성립하는 것은 아니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). 이 위약금·손해배상액의 예정액 역시 실제 지급액이 아니라 당사자가 예정액 산정의 기초로 삼은 약정 계약금을 기준으로 한다. 다만 그 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 민법 제398조 제2항에 따라 직권으로 감액할 수 있는지가 별도로 판단된다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 일부만 받았는데 그 배액만 돌려주고 계약을 해제할 수 있나요? A. 실제 받은 금액이 아니라 애초 약정한 계약금 전액의 배액을 상환하거나 이행제공해야 합니다.

Q. 계약금을 전혀 받지 못한 상태에서 매도인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있나요? A. 계약금계약 자체가 성립하지 않아 민법 제565조에 따른 임의 해제권이 발생하지 않습니다. 매수인의 채무불이행이 없는 한 임의로 해제할 수 없습니다.

Q. 계약금계약이 성립하지 않았다면 위약금 조항도 함께 무효가 되나요? A. 아닙니다. 계약금계약과 손해배상액의 예정은 법적 성격이 다른 별개의 약정이므로, 위약금 조항은 별도로 유효하게 성립할 수 있습니다.

정리

계약금 일부 지급 사건에서 다투는 것은 받은 금액이 아니라 정한 금액이다. 김영진 변호사는 계약금 일부만 지급된 사건에서 승패는 실제 지급액이 아니라 당사자가 약정한 계약금 전액을 기준으로 갈린다고 설명한다. 소송 전에 확인할 것은 세 가지다. 계약금이 실제로 전액 지급되었는지, 계약서에 손해배상액 예정 조항이 별도로 존재하는지, 배액 상환의 이행제공과 상대방의 이행 착수 시점이 어떤 순서인지다.

근거